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数据采集​​与分析

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房地产市场将低迷

这个问题困扰着全球数百万人:当前的房价上涨何时才能最终停止?根据法国一位理论物理学家的最新计算,答案是“很快”。根据对美国西海岸历史房价的分析,巴黎第七大学的贝特朗·罗纳(Bertrand Roehner)得出的结论是,房价已达到创纪录的水平,并可能很快会下滑。尽管数据仅来自一个地区,但许多其他发达国家的房地产价格可能遵循相同的模式(physics / 0605133)。

图1

在过去的几年中,大多数发达国家(尤其是日本除外)的大城市的房价一直在稳步上涨。尽管当前的价格上涨幅度与之前的涨幅相同(通常涨幅在80%至100%之间),但目前的价格峰值似乎比平常持续的时间更长。为了了解原因并做出未来预测,Roehner使用模型拟合了过去40年中美国西海岸的季度平均房价。

罗纳(Roehner)在此期间发现了四次房价快速上涨,每次持续了大约十年(图1)。然后,他为每个时期计算了两个数字:峰值幅度(由最高价格与初始价格之比定义)和价格下跌幅度(由最低价格与峰值价格之比定义)。结果表明,当前峰值仍处于上升阶段,其幅度将大于1.7,该幅度大于任何先前的幅度。这个数字通常小于3,因为房价受人们收入的限制。

该模型还可以预测房价从现在到2011年的变化趋势,并表明高房价将以与上涨相同的速度缓慢下降(图2)。这种下降大约需要六到七年的时间,其特征是价格每年以-6%的速度下降,并将在旧金山和洛杉矶等主要城市开始,紧随其后的是较小的城市。这些预测也可能适用于其他大城市,例如伦敦,马德里,巴黎或纽约。实际上,在墨尔本和悉尼,这种下降已经开始。

鲁纳说,当前时期与往年有所不同,因为房地产需求膨胀—主要来自投资者和高收入买家—以前没那么重要。此外,与往年相比,投资基金(包括养老金和对冲基金)和股票市场与房地产的联系更为紧密。投机也使房价有时达到不合理的水平。

但是,Roehner还强调了他和其他此类模型的局限性:“考虑一下伦敦的房地产市场,” he says. “一年前,每个人(包括我自己)都确信已经达到了转折点,价格将会下降。实际上,在过去的12个月中,伦敦的房地产价格上涨了8%。发生了什么?正如最近发表在《 经济学家,英国财政大臣戈登·布朗(Gordon Brown)为银行和其他贷款机构提供了政府担保,并提供了约20亿美元的补贴以鼓励购买者。自然,没有模型可以事先考虑到此类事件。”

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